漁人碼頭與嚤囉園的規劃條件

前言

已開四十四次會議的城市規劃委員會，在經歷過主席換人、做法變更，以及撤銷秘書處風波後，首屆委員的三年任期已滿，廿七名委員當中有多少能獲行政長官崔世安等青睞，委多一個三年，經已揭盅。

工務局三年來已依據《城規法》經諮詢城規會後發出約五百張規劃條件圖，當中不乏出現較爭議的個案。今期就稍稍回顧兩份「壓倉」在底，都有「忽然」放高的元素，且在城規會上引發口水四濺，但仍未發出正式規劃條件圖的個案：漁人碼頭及嚤囉園地段。前者因業權人近期開口稱仍在等政府環評而再惹外界關注，後者的草案2.0則悄然出爐並公示中，正在收集公眾意見。

漁人碼頭

本一如其他博企項目安然通過城規會討論的漁人碼頭規劃條件圖草案，竟在半年後再起波瀾，一五年四月工務局將該案重新公示，交出全新「三放」版，對當中A地塊限高由海拔60米放至90米、地積比率由1.7倍放至2.6倍、覆蓋率由42%放至55%，外界嘩然，在同年八月城規會第二次討論引熱議。

工務局對改版的解釋：「草案於去年進行公示收集意見並在城市規劃委員會全體大會上進行討論，但由於當時收到了各種不同的意見，因此對有關草案作出調整……」、「城規會和公眾都對高度都提出不同的意見，當中係有意見認為應嚴格遵守83/2008號行政長官的批示，基於此，本局編制今次草案……」

事實上，城規會在首次會議對A地塊的限高、地積比和覆蓋率是零異議，而公示收到十八份意見中，對高度是九支持、七反對並要求放高。時任城規會秘書長劉榕在會上介紹，訂60米是根據有關土地批給合約和過去的街線圖，且當時的批准工程計劃是興建48米高的（即勵庭酒店），故不作放高。文化局的非約束性意見也是60米。

面對三放理據的質疑，工務局副局長張潤民在二次會議上進一步解釋，是因公眾對不依行政長官批示最大限值去定限高有疑問，經內部分析後建議按批示去訂90米，放高後也要相應調整覆蓋率和地積比，故有此三放新建議。

特首批示90米限高非要批盡

委員胡玉沛指出，該特首批示訂出90米限高，是標明許可之最大建築物的海拔高度，並不代表建築物一定、必須起至海拔90米，現在欠缺交通流量評估、空氣流動評估、天際線研究等下，貿然由60米改成90米，「我覺得真係較難說服公眾」，又質疑新建議是為承批人的發展計劃「度身訂造」。

素來代表新口岸居民發聲的委員陳德勝也堅決反對，批評當局以有關批示作為放高理據是「擺行政長官上枱」，而用盡上限亦完全漠視居民的意見，令他們沒有商討的空間，反問當局這樣做還要諮詢意見的城規會來幹甚麼呢？不以為民本的發展有甚麼用？

申規劃條件圖為改發展改批給

另一委員林翊捷就連翻追問三放有違現有批地合約，張局才透露，承批人近幾年間先後多次就整個項目不同部份提交更改利用的計劃，而要被當局通過新計劃，就必須先取得有效的規劃條件圖，這之後才會啟動修改批給，並強調做法是很常見。

回應也間接顯示，草案修改的關鍵似乎並非在公眾或城規會意見。因為該地現行批地合約是一二年訂定，當中定明新增五星和四星酒店各一間，並無第三間。目前那裡已先後落成兩間新酒店，承批人也早已宣稱會建第三間新酒店，並公開表明有向政府申請爭取放高項目。

會議一度提出要投票決議出城規會對草案的主流意見，但不成事，反而多位委員冀有更多資料判斷，包括環評報告、60米與90米差別利弊等，結果延後到下次再議。結果下次也未有，張局解釋，因要就景觀分析做補充研究，會在完成後再上去討論。

至今，下了十七次會議、一年半的時間，還未有最新消息。

 

這土地的事暫從一九九六年那份長期批租地修正合同談起。當年政府與承批人伊斯蘭會雙方共識的修正合約，就是該會以割地和負責建設水塘馬路行車天橋及迴旋處、搬遷建設二區警署等，交換得部份宗教用地改劃為商住用地，即現時的地塊A，可建一幢十四層高樓宇，含16673平方米的住宅面積、2663平方米的商業面積和4225平方米的停車場。

工務局亦於一九九八年發出街道準線圖，當中進一步明確地塊A的住宅混合樓宇的最大許可高度為海拔53.4米，而其最大許可覆蓋率為40%。當中已要求對方拓闊嚤囉園路。不知何故，有關地段一直未被發展。承批人到二○○六年起再向政府提新發展計劃，要求修改批地合同，放寬發展限制，而政府一直未有首肯。

彈指十八年　53米變127米

在立約十八年後，工務局於二○一四年發新編規劃條件圖草案，把地塊A的限高上調138%，改為海拔127米，出現此前未容許的「超高樓」條件。時任城規會秘書長、城規廳廳長劉榕曾解釋這是在符合該區航空役權海拔143米下，參照同為「白區」鄰近樓宇喜鳳台樓高而來，亦合街影條例等建築條例。

城規會在二○一四年十月、二○一六年四月及五月三次討論草案，委員討論焦點由最初海拔127米的超高樓，最後轉為集中該區的交通問題，而委員的發言表態也由多為反對的，變成支持、接受的佔大多數。

伊斯蘭會在推案過關的努力亦不應被抹殺。首次會議去函工務局八頁紙，要求對外公開交代其多年的貢獻付出；第二次就提交較高和較低層樓宇對採光、通風、日照影響的資料，並派員到工務局先解釋一番；第三次在會前送上前述補充資料和交通報告，新鮮得連張副局也謂要時間了了解。

工務局一年後發現冇城規會主見

工務局在首次會議一年半後以未有城規會明確意見而原案重推，促成開第二次、第三次會議，除為承批人創造努力的空間，也委員轉變提供不可或缺的契機。包括一些素不喜表態的委員最後也開金口撐，也有人最後轉了軚、失了聲。

在第三次上，曾反對過草案的委員梁耀球在看過資料稱，未來建築對景觀和空氣流通影響是相對較少，並指若合法情理就應考慮容許，「確實睇返轉頭，二十年啦！一九九六年你批畀佢個條件到依家都未能夠畀佢完成程序，我覺得呢個都值得大家思考」。

較少發言的委員林綺玲、陳志杰和陸曦等也認同，在合法合情合理下，是贊同、接受草案。林指，承批人已負了責，大家應公平些，「我覺得最重要一點就係話，係符合法律情況下面，我哋應該去保障申請人佢應有嘅權利，令到呢件事正常去推進」。

贊同草案的建築師委員梁頌衍強調，要尊重法例、依法去審批建築高度，「無論街影條例係米最合適嘅方法，但其實我地要尊重個法例」，並補充要尊重歷史，因項目早已立約批准可發展。

直言草案「不論係法理情還係情理法都冇問題」的委員麥瑞權認為，應尊重《基本法》第一百二十八條，不論政府還是城規會都不應阻撓草案通過，「我睇唔到我哋委員會有咩空間去改變，《基本法》畀宗教的權益係應該得到保護」。

與之同鄉的委員胡祖杰也認為討論得太多，呼籲專注於規劃條件圖而非日後會怎樣發展，只要定案後，市民關心的問題就會有很多解決方案，「其實係我地設計過程中都會採納一啲市民意見，去爭取做到一個最好嘅方案」。

向來強調要保育要平衡發展、保護業主權益的委員謝思訓重申，127米等規劃條件完全合法，承批人亦提交很多資料報告超額回應，「我哋基本上係無冇條件去否決呢一個規劃條件圖」。

草案好到交通局局長也要撐

連首次出席的交通事務局局長林衍新也撐埋一份：「呢個計劃，首先係合咗法，技術方面係做到，跟住就係合理！」他強調方案可讓交局優化該處的交通空間，對行人安全、行車以至整區交通都有好處。要補充的是，承批人此前已與交通局開會，就拓闊嚤囉園路、日後停車場出入口等已達成共識，連工務局也被蒙在鼓裡。

最終在城規會副主席梁竟成的推動下，第三次會在中止旁聽直播後進行記名投票，由梁在工務局人員支援下點票，宣布二十比六通過草案，但各人投票意向未有公布，委員也不知道。這一切討論就終結在「熄機」之下。