專家解析：樓價高並不意味港人「沒地方住」

【香港中通社8月17日電】（香港中通社記者 譚暢）近日，國際公共政策顧問機構Demographia發布“國際樓價負擔能力報告”，數據顯示香港連續第15年居全球樓價最難負擔城市榜首，樓價對收入比率回落至14.4倍，即一個家庭不吃不喝14.4年才能在港置業。

該報告統計全球95個城市的住宅樓價中位數與收入中位數，按照去年第三季數據，計算出各大城市的樓價可負擔水平，數值愈大代表負擔能力愈差。香港以14.4倍位列第一，第二和第三則分別為澳大利亞悉尼的13.8倍，以及美國聖荷西的12.1倍。香港人真的“沒房住”嗎？

報告雖從一定角度反映了香港房價的難以負擔，但不夠全面。

香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才對中通社記者指出，該報告所選擇的95個城市，並非是世界性的，當中大部分都是美國、澳大利亞、歐洲等地的城市，而亞洲除香港特區及新加坡外，日本東京、韓國首爾等城市並不包含在內。

此外，報告的計算方式也較為簡單，且存在差異。山西省港區政協常委及召集人蔡志忠表示，香港方面，報告是計算所有人（包括內地、南亞裔的基層新移民），全部港人家庭的平均中位數入息。而美國、澳大利亞和新加坡等城市，則是以擁有正式當地居民身份的人來計算。

這意味著只有居民證的低收入新移民，以及未拿到綠卡和沒有正式成為公民的新移民，並未計算在內，因此看上去他們的局面整體的收入較高，買樓負擔比率才會相對較低。

麥萃才又指出，比率越高、負擔越重，但並不等於負擔重的地區，多數人都“無樓可住”而露宿街頭。香港約有五成人口在公屋、居屋等公營房屋內居住，收入超過一定水平則需找私人物業；而其他多數國家都沒有公屋政策，大部分居民都是在私樓居住，租金自然會比公屋為高。

“因此，‘住’和‘擁有’物業是不一樣的。”麥萃才說，部分公屋價格是市價的六至七折，若用住公屋價格的中位數來衡量樓價可負擔水平，相關數字還會更低。此外，即使購買私樓，香港也會要求每月按揭供款在家庭入息的佔比不超過五成，將家庭能否負擔考慮在內。

在房屋福利政策方面，香港特區政府近年來一直興建公屋、過渡性房屋等，加快市民“上樓”時間；與此同時，香港積極發展北部都會區，有望總共提供逾50萬個新住宅單位。

麥萃才表示，香港樓價高，並不意味著香港人“沒地方住”，只是若將房屋當作投資來考慮，可能對一般家庭來說相對困難。蔡志忠則指，實際上，港人自置物業的數量反而最多，證明高樓價並沒有嚇倒所有人，人們依然很樂意買房。